Ko v računovodstvu govorimo o hipotekah, združujemo dva vidika: finančni vidik (kako je posojilo strukturirano in odplačano) in računovodski vidik (kako je pripoznano in vrednoteno). V vsakdanjem življenju Hipoteka ni nič drugega kot posojilo z zavarovanjem z nepremičnino., vendar ima njegov odraz v knjigovodstvu pomembne nianse, ki jih je treba organizirati, da se izognemo napakam pri začetnem pripoznanju, poznejšem vrednotenju in predstavitvi v letnih računovodskih izkazih.
Poleg razumevanja posojila morate nepremičnino vpisati na ustrezen račun glede na njen namen: Prostor za osebno uporabo ni enak stavbi, namenjeni oddaji v najem, ali nepremičnini, ki je kupljena za prodajo.Na strani obveznosti pa se dolg običajno razvrsti kot finančna obveznost po amortizirani vrednosti, s posebnim poudarkom na provizijah, stroških in metodi efektivne obrestne mere, čeprav v pravilniku o upravljanju MSP obstaja poenostavljen pristop.
Hipoteka in njeni osnovni elementi: kaj je in kako deluje
Pri hipoteki subjekt posodi določeno vsoto denarja, dolžnik pa odplačuje glavnico in obresti v rednih obrokih; kot okrepitev, Nepremičnina je hipotekarna kot jamstvo za izterjavoČe plačila niso poravnana, lahko upnik zaseže zavarovanje in premoženje, da poravna terjatev.
Ponavljajoči se koncepti, ki jih je treba razumeti, so: kapital, obresti, amortizacija, obrok, rok, obrestna mera in jamstvo. Natančneje, Provizija običajno vključuje del obresti in del odplačila glavnice., njegov znesek pa bo odvisen od vrste (fiksno, spremenljivo ali mešano) in trajanja posojila.
- Kapital: izposojeni znesek, ki ga je treba odplačati.
- Obresti: cena denarja, običajno letna, ki se uporablja za neporavnani kapital.
- Amortizacija: odplačilo glavnice skozi čas.
- Deliti: periodično plačilo (običajno mesečno), ki združuje obresti in glavnico.
- Izrazdogovorjeni rok odplačevanja.
- Vrsta zanimanjafiksna, spremenljiva referenčna obrestna mera (npr. Euribor + diferencial) ali mešana.
- HipotekaNepremičnina sama služi kot zavarovanje za posojilo.
Kreditna pogodba in hipotekarna garancija sta dva ključna elementa: Pogodba določa pogoje in plačilni načrt., medtem ko je hipoteka vpisana v zemljiško knjigo, da se upniku zagotovi pravno varnost.
Računovodska obravnava hipotekarnih posojil (PGC in PGC MSP)
Z računovodskega vidika se hipoteka obračunava kot katero koli drugo posojilo, z izjemo njenega zavarovanja. V skladu z NRV 9a, Dolg je razvrščen kot finančna obveznost po amortizirani vrednosti, razen če se upravlja za trgovanje (kategorija v posesti za trgovanje) ali če pride do posebnih nenavadnih okoliščin.
Pri začetnem pripoznanju se finančne obveznosti, ki se štejejo za bremenitve in obveznosti, merijo po njihovi pošteni vrednosti, ki je v praksi enakovredna transakcijska cena, prilagojena neposredno pripisljivim stroškim k operaciji (odprtinska provizija, drugi stroški, ki jih zaračuna subjekt itd.).
Nato se vrednotenje izvede po amortizirani vrednosti, pripoznavanje obresti z uporabo metode efektivne obrestne mereTo pomeni, da so začetne provizije in stroški vključeni v efektivno obrestno mero in porazdeljeni skozi celotno dobo posojila, kar vpliva na obračunane finančne stroške.
Vendar pa 9. NRV PGC Pymes predvideva poenostavljeno alternativo: omogočiti, da se transakcijski stroški in finančne provizije v izkazu poslovnega izida evidentirajo že ob začetnem obračunuTa možnost, ki je zelo praktična za številna mala in srednje velika podjetja, se izogne izračunu efektivne obrestne mere, čeprav že na začetku pomeni večji finančni strošek.
Kateri računi PGC se uporabljajo za nepremičnino glede na njen namen?
Pri merjenju sredstev je ekonomski namen sredstva odločilen. Ko se prostori ali stavba pridobijo za lastno uporabo, se naložba običajno aktivira na računih (210) Zemljišča in naravni viri ter (211) Stavbe. ker gre za opredmetena osnovna sredstva, povezana z dejavnostjo.
Če je nepremičnina namenjena pridobivanju dohodka ali kapitalskih dobičkov, se lahko uporabita konta (220) Naložbe v zemljišča in naravne vire ter (221) Naložbe v stavbe. s čimer se sredstvo uokvirja kot naložba v nepremičnineGre za dosledno klasifikacijo, kadar je primarna uporaba najem ali posedovanje za povečanje vrednosti.
V primeru nepremičnin, pridobljenih za prodajo v okviru rednega poslovanja (razvojna dejavnost, nakup-obnova-prodaja itd.), je v Španiji običajna praksa, da se razvrstijo kot zaloge, kot del zalog za trženjeTukaj je primerno pregledati resničnost transakcije in računovodske politike, saj se lahko splošno regulativno besedilo in razlage razlikujejo glede na sektor in študijo primera.
Začetno in naknadno vrednotenje: amortizirana vrednost, provizije in efektivna obrestna mera
Hipotekarni dolg se na začetku evidentira po pošteni vrednosti prejetega nadomestila, prilagojeni za pripadajoče transakcijske stroške. Na primer Če subjekt zaračuna otvoritveno provizijo in druge stroške, se s tem zmanjša prejeti denar ali poveča obveznost. glede na njegovo obravnavo (splošno ali poenostavljeno merilo).
Naslednje pravilo je amortizirana vrednost: ob zaključku se finančni odhodek evidentira z uporabo efektivne obrestne mere na knjigovodsko vrednost obveznosti. Metoda efektivne obrestne mere razporedi provizije in stroške na celotno dobo posojila., tako da finančni odhodek odraža dejansko donosnost operacije za posojilodajalca.
PGC Pymes omogoča poenostavitev. Če bo sprejet, Začetne provizije in stroški se bremenijo neposredno rezultatom ob pripoznanju, s čimer se izognemo ponovnemu izračunu efektivne obrestne mere. Ta računovodska bližnjica je veljavna in se pogosto uporablja med malimi in srednje velikimi podjetji zaradi njihove operativne narave, čeprav je treba resnično in pošteno sliko oceniti za vsak primer posebej.
Tipični računovodski vpisi za hipoteko
Na splošno so najpogostejši računovodski mejniki za hipotekarno posojilo: začetno pripoznanje, obračunavanje obresti, prerazvrstitev kratkoročnega dela, morebitne obresti, vključene v glavnico (kapitalizacija po pogodbi), periodična plačila in, če je primerno, predčasno odplačilo. Natančne podrobnosti so odvisne od amortizacijske tabele in pogojev pogodbe..
- Začetno pripoznavanje obveznosti: evidentiranje prejetega denarja ali neposrednega plačila prodajalcu in pripoznavanje dolga po pošteni vrednosti, prilagojeni za transakcijske stroške.
- Obračunane obresti: pripoznavanje finančnih odhodkov z uporabo efektivne obrestne mere na neporavnano stanje.
- Obresti, vključene v glavnico: če jih pogodba kapitalizira, povečanje knjigovodske vrednosti obveznosti.
- Kratkoročna prerazvrstitev: Ob zaključku se del, ki se amortizira v naslednjem poslovnem letu, prenese na kratkoročni dolg.
- Obročno odplačevanje: odliv denarnih sredstev, ki ločuje obresti (odhodke) in glavnico (zmanjšanje dolga).
- Predčasna odpoved: odpis obveznosti za celoten neporavnani znesek in evidentiranje vseh veljavnih stroškov odpovedi ali obresti.
Ko je nepremičnina namenjena lastni uporabi, se aktivira v (210)/(211). Če je namenjena naložbi za dohodek ali kapitalski dobiček, se lahko uporabi (220)/(221). Pri transakcijah nakupa za prodajo je običajno, da se razvrsti kot zaloga, Ključno je, da se sredstva v računovodskih izkazih ločijo od financiranja, da se zneski ne podvojijo..
Stroški, provizije in porazdelitev odhodkov za hipoteke v Španiji
Poleg računovodstva skupni stroški hipoteke izhajajo iz treh plasti: obresti, povezanih stroškov in provizij. Obrestna mera je lahko fiksna, spremenljiva ali mešanaFiksna obrestna mera zagotavlja zanesljivost obrestne mere, spremenljiva obrestna mera niha glede na referenčni indeks (kot je Euribor), mešana obrestna mera pa združuje obdobja.
V španskem kontekstu obstaja zelo standardizirana pravna porazdelitev stroškov pri novejših hipotekarnih posojilih. Običajno je, da kupec prevzame preprosta opomba in ocena, medtem ko podporni subjekt vključuje notarja, agencijo, register in davek na promet nepremičnin (IAJD). Poleg tega vsaka stranka plača za svoj izvod listine.
Med najpogostejšimi provizijami je otvoritvena provizija, pogosto odstotek glavnice. Lahko pa obstajajo tudi odškodnina za popoln ali delni umik če se amortizira pred rokom, in druge klavzule (v skladu z veljavnimi predpisi in pogodbo), ki jih je treba natančno prebrati.
Glede zneska financiranja se običajno kot referenca vzame 80 % celotnega zneska. vrednost cenitve (ne cene), čeprav je lahko nižja, če gre za drugo stanovanje. Z vidika plačilne sposobnosti je priporočljivo, da polog ne presega 30–35 % neto dohodka in da imate prihranke v višini 20–25 % vrednosti, plus približno 10 % za povezane stroške.
Ključi za primerjavo hipotek
Pri primerjavi ponudb ne glejte samo na nominalno ceno: Letna obrestna mera in stroški zaključka lahko popolnoma spremenijo dejanske stroškePreverite tudi pogoje, tveganja in ali je obrestna mera fiksna ali spremenljiva.
- Znesek posojila in obdobje odplačevanja.
- Obrestna mera, točke ali bonusi in letna obrestna mera.
- Stroški zaključka in provizije posojilodajalca ter morebitne vezave.
- Pogodbena tveganja: predplačilo, balonsko plačilo, plačilo samo obresti ali negativna amortizacija.
Študija primera: nakup za prenovo in prodaja s hipotekarnim financiranjem
Predstavljajte si, da je hiša kupljena za 200.000 evrov, banka pa v okviru iste hipotekarne pogodbe zagotovi dodatnih 20.000 evrov za prenovo. 200.000 evrov gre neposredno prodajalcu, preostalih 20.000 evrov pa se nakaže na bančni račun za kritje prenove. Cilj je, da sredstva odražajo 220.000, dolg pa prav tako 220.000., brez podvajanj.
Pravilen pristop vključuje dva vidika: obračunavanje nepremičnine in dolga. Na strani sredstev, če je namen prenove in prodaje v običajnem poslovanju, je preudarno, da se nepremičnina evidentira kot zaloga po nabavni vrednosti in nabavni vrednosti; če je namen oddajanja v najem ali posedovanja za povečanje vrednosti, se lahko obravnava kot naložbena nepremičnina (220/221). Izogibajte se evidentiranju prenove kot odhodka, če je del proizvodnih stroškov blaga, ki se bo prodajalo..
Na strani obveznosti se ob nastanku dolga v višini 200.000, dodeljenega prodajalcu, pripozna obveznost do subjekta in sredstva v enakem znesku. Ček v višini 20.000 za prenovo, ko je položen, poveča bančni (ali denarni) in hipotekarni dolg; ko se uporabi za gradnjo, se bančni (zaloge ali naložbe) zmanjša, vrednost sredstva (zaloge ali naložbe) pa se poveča. s čimer se krog zapira 220.000 aktivnih – 220.000 pasivnih.
Če bi bil ta dohodek v višini 20.000 sprva neposredno zabeležen kot večja obveznost in bi se 220.000 odražalo tudi v sredstvu brez prilagoditve prvega toka v višini 200.000, bi se lahko pomotoma pojavila obveznost v višini 240.000. Rešitev je, da se del posojila, uporabljen za prodajalčevo plačilo (200.000), zabeleži kot večja naložba v dolg in Prerazvrstiti uporabo 20.000 gotovine v višjo vrednost sredstva, ko se reforma izvaja., ne da bi se dolg ponovno podvojil.
Hipoteke: fiksna, spremenljiva ali mešana obrestna mera in njihov računovodski vpliv
Izbrana obrestna mera vpliva na profil finančnih odhodkov. Pri fiksni obrestni meri Provizija je stabilna in finančni stroški se sčasoma izravnajo.Pri spremenljivi obrestni meri bodo stroški sledili razvoju referenčnega indeksa, kar se bo odražalo v obračunavanju obresti. Pri mešanih obrestnih merah hkrati obstajata fiksna in spremenljiva obdobja.
Z računovodskega vidika metoda efektivne obrestne mere združuje provizije in stroške, tako da je provizija lahko konstantna, Dejanski finančni odhodki se bodo razlikovali glede na neporavnano stanjeČe se izbere poenostavitev PGC za MSP, se začetni stroški na začetku evidentirajo kot odhodki, poznejše obračunavanje pa sledi pogodbeni stopnji.
Hipotekarna posojila, pridobljena z oslabitvijo: pred in po letu 2021
Naprednejše področje je pridobivanje oslabljenih kreditov in hipotekarnih garancij, vključno z dodelitev kreditaPred letom 2021 je razlaga v skladu z NRV 9th (PGC 2007) ta sredstva na splošno uvrščala med posojila in terjatve, efektivna obrestna mera je bila izračunana iz ocenjenih tokov (vključno s pričakovanimi izgubami) in ne pogodbenih tokov, s posodobitvami za spremembe ocen.
Kadar koli so se po začetnem pripoznanju pojavili objektivni dokazi o oslabitvi (insolventnost dolžnika, padec vrednosti hipotekarnega sredstva itd.), so bile uporabljene prilagoditve vrednosti. Če pa ni bilo mogoče zanesljivo oceniti izplačil ali njihovega časa, predlagana je bila obravnava, podobna kot pri skupnih računih, zaradi edinstvenosti primera in izjemne negotovosti tokov.
Poleg tega je bilo ugotovljeno, da se morebitni tok, ki izhaja iz izvršitve jamstva, ne sme zamenjevati s pogodbenimi tokmi za izračun donosa na naložbo; in če Glavni namen je bil ohraniti nepremičnino za njeno uporabo ali preoblikovanje., finančni prihodki niso bili pripoznani in sredstvo je bilo vodeno po nabavni vrednosti, zmanjšani za oslabitev.
Pri poravnavi posojila z izvršbo na nepremičnini se to ne more obravnavati kot zamenjava osnovnih sredstev. V skladu z resolucijo ICAC z dne 14. aprila 2015 (trinajsto pravilo, 2.3) Sredstva, prejeta za izterjavo terjatev, se vrednotijo po knjigovodski vrednosti terjatve, povečani za nastale stroške.ali za pošteno vrednost sredstva, če je ta nižja.
Za poslovna leta, ki se začnejo 1. januarja 2021 ali pozneje, revidirani NRV 9th uvaja dva filtra: osnovni test posojilne pogodbe (ki analizira, ali so tokovi pogodbeni, tako glavnica kot obresti) in poslovni model subjekta (zbiranje pogodbenih tokov, zbiranje in prodaja ali pogajanja). Če oslabljena kreditna sposobnost komajda bo ustvarila pogodbene tokove, se bo komaj ujemal z amortizirano vrednostjo; običajno bi se razvrstil po pošteni vrednosti s spremembami kapitala ali celo s spremembami dobička ali izgube, če se upravlja za trgovanje, ali v skupini po pošteni vrednosti.
V skladu z zgoraj navedenim, Izračun efektivne obrestne mere bi moral temeljiti le na pogodbenih tokovih, brez upoštevanja hipotetičnega zneska izvršitve jamstva. Če je nepremičnina pozneje dodeljena, se ponovno uporabi merilo iz resolucije iz leta 2015: če je bilo posojilo po pošteni vrednosti s spremembami kapitala, se nepremičnina na dan dodelitve evidentira po tej vrednosti, obračunani prihodki v kapitalu pa se prerazvrstijo med prihodke.
Praktične opombe, primeri in doktrina, ki jih je treba upoštevati
V strokovni praksi se pojavljajo pogoste predpostavke: aktiviranje finančnih odhodkov, povezanih z nakupom osnovnih sredstev (kadar so del proizvodnih stroškov, v okviru standarda), posojilo v okviru običajnega PGC in posojilo pri PGC Pymes z uporabo poenostavljene možnostiV teh primerih je treba pregledati, kdaj je treba obresti kapitalizirati in kdaj jih je treba evidentirati kot odhodek.
Kar zadeva upravno doktrino, med drugim izstopajo naslednje: finančni odhodki posojil, uporabljenih za plačilo davkov in glede predčasnih odpovedi zaradi neskladnosti: v obeh primerih je ključnega pomena pravilna razporeditev finančnih odhodkov, merjenje obveznosti in obravnavanje provizij ali kazni v rezultatih poslovnega leta.
V tehničnih komentarjih se ponavljajoča omemba je, da finančne obveznosti po odplačni vrednosti So naravna kategorija za ta posojila, razen za pogajanja vodstva. Upoštevanje te smernice preprečuje nedoslednosti pri merjenju in predstavitvi, zlasti za namene revizije.
Hipoteka združuje dolgoročno financiranje, s tem povezane stroške in formalne obveznosti. Pravilno razvrstite sredstvo (210/211, 220/221 ali zaloge), izberite merilo vrednotenja (amortizirana vrednost v primerjavi s poenostavljeno vrednostjo) in nadzorujte periodične vnose To je tisto, kar naredi razliko med brezhibnim posojilom in tesno poravnavo. In pri primerjavi ponudb je pogled samo na nominalno obrestno mero le polovica: letna obrestna mera, stroški zaključka, rok in klavzule o tveganju so spremenljivke, ki dejansko vplivajo na skupne stroške.
